Феликс Блинов: «Выиграет тот, у кого есть стратегия»

Генеральный директор Инвестиционной группы «РВМ Капитал», вице-президент РГУД Феликс Блинов специально для каталога РГУД «Гильдия в деталях» рассказал об инвестициях в недвижимость сегодня.

- Как вы оцениваете инвестиционную активность в стране сегодня? В статистике - много сделок по иностранным активам, корректно ли их учитывать, говоря об инвестактивности в стране и какова сегодня активность без учета этих сделок?

Действительно, сделки по выкупу российских активов уходящих из России иностранных компаний занимают существенную долю рынка. В 2023-м году было зафиксировано 97 таких сделок на сумму 11 млрд долларов. Общий объем таких сделок в России оценивается в 27,4 млрд долларов. В текущих условиях высоких ставок, волатильности курса валют и общей экономической неопределённости такие сделки помогают поддерживать инвестиционную активность на рынке.

Еще одним драйвером сегодня выступает развитие оборонной промышленности и промышленности в целом. В частности, освободившиеся «ниши» переориентированных на нужды армии производств успешно занимают другие российские производители. Развиваются новые российские бренды, призванные импортозаместить ушедшую с рынка зарубежную продукцию. Такое развитие также требует инвестиций.

Я не устану повторять, что в любом кризисе всегда есть риски и возможности. Сложившаяся ситуация обозначила «болевые точки» российской промышленности и инфраструктуры, которые требуют дополнительных инвестиций. По данным НИУ ВШЭ, на июнь прошлого года в увеличении инвестиций нуждалась почти половина (47%) российских промышленных предприятий. Правительство занимается решением этих вопросов, постепенно в наиболее перспективные истории «подтягивается» и частный капитал.

- Какие сегменты сегодня наиболее привлекательны для инвестиций?

Если говорить о рынке недвижимости, в числе наиболее активно развивающихся сегментов – индустриальная и складская недвижимость. Это – hot top сегодняшнего времени с т.з. инвестиций. По итогам прошлого года объем сделок в сегменте складской недвижимости приблизился к 6 млн кв. метров. а вакансия – к нулевой отметке. Это – рекордный результат за всю историю рынка. Учитывая, что спрос на качественные складские помещения все еще не удовлетворен, мы ожидаем дальнейшего развития этого рынка.

К нулевым отметкам приблизилась и вакансия в индустриальных и технопарках – по крайней мере, такую ситуацию мы наблюдаем в Москве. Отчасти это объясняется отсутствием нового строительства из-за высоких ставок кредитования, но в большей степени – повышенным спросом на такую недвижимость. Новый строящийся объект формата light industrial заполняется арендаторами более чем на 50% еще на стадии строительства. Для закрытия существующего спроса на индустриальные площади потребуется не один год, что делает этот сегмент недвижимости привлекательным для инвесторов.

- Почему частные инвесторы сегодня продолжают инвестировать в недвижимость, если проще и доходнее размещать средства на депозитах?

Частные инвесторы инвестируют в недвижимость всегда, потому что это самый понятный, консервативный и стабильный вариант инвестирования, позволяющий сохранить тело капитала. Ставки депозитов сегодня высокие, а завтра – нет. В свою очередь, объект недвижимости в моменте может приносить меньшую доходность, чем депозит, но это – защищенный актив, который может вырасти в цене вместе с инфляцией. Поэтому напрямую сравнивать эти способы инвестирования не совсем корректно. Скорее, на рынке всегда есть те, кому интереснее сначала заработать на депозитах, а уже потом инвестировать средства в какие-то другие активы, и те, кто рассматривают такие переходные для рынка периоды как хорошую возможность купить интересные объекты недвижимости по хорошей цене. У каждого инвестора свой взгляд, но недвижимость – это всегда фаворит.

- Какие основные стратегии на рынке можно выделить сегодня?

На мой взгляд, сегодня на рынке выиграет тот, у кого вообще есть какая-то стратегия. Сейчас время, когда под эту стратегию можно сформировать пул качественных «трофейных» активов. Тот инвестор, который осознанно планирует свои вложения, имеет длинный горизонт инвестирования и понимает, что он будет делать завтра, скорее всего, будет в выигрыше. Какую бы стратегию он не выбрал. Оппортунистический подход сегодня, скорее всего, не сработает, полагаться на везение в текущей ситуации точно не стоит. Слишком много рисков.