Профессиональные участники рынка всегда найдут, как заработать для своих инвесторов
Генеральный директор инвестиционной группы «РВМ Капитал», президент РГУД Феликс Блинов в преддверии форума РА Эксперт "Лидеры рынка управления активами" дал интервью рейтинговому агентству, в котором поделился итогами 2025 года для компании и рынка и своим видением развития рынка коллективных инвестиций и доверительного управления в 2026-м году.
- Каких ключевых успехов удалось достичь ИГ «РВМ Капитал» в 2025 году?
- В 2025-м в рамках намеченных для инвестиционной группы «РВМ Капитал» целей мы выполнили все запланированное и даже чуть больше. Запустили новые private equity-проекты, отработали несколько крупных due diligence, в т. ч. по сельхозобъектам в Сибири, сформировали новые закрытые паевые инвестиционные фонды. Оглядываясь на 2025 год, наверное, это максимум из того, что мы могли сделать.
Но главное достижение даже не в цифрах – за прошедший год мы не потеряли ни одного из имеющихся клиентов и партнеров. В нашем бизнесе главный показатель качества – это доверие. Не случайно наш рынок так и называется – рынок коллективных инвестиций и доверительного управления.
В прошлом году мы стали активнее участвовать в деятельности нашей профессиональной организации НАУФОР. В рамках нашего участия мы сфокусировались на том, чтобы в повестке обсуждений внутри НАУФОР и с Банком России нашло отражение развитие рынка, его диверсификация. На рынке существуют не только розничные инвесторы, которые хотят купить склады, на него пришли крупные компании, заинтересованные в привлечении капитала, новые компании, которые ищут пути на рынок капитала. Мы видим и интерес инвесторов к таким продуктам и проектам, и наша задача выстроить мостики для взаимодействия всех участников этого рынка, что будет способствовать его дальнейшей зрелости.
- Как длительный период жесткой денежно-кредитной политики ЦБ РФ отразился на рынке коммерческой недвижимости?
- Пару лет назад мы все радовались золотой эре на рынке недвижимости, когда ставки капитализации обгоняли ставки кредитования, а рынок бурно развивался. Но, к сожалению, она закончилась. Сейчас мы в другой фазе развития рынка.
Мы наблюдаем сокращение количества новых проектов во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости, даже в самых успешных – складском или очень востребованном сегодня light industrial. Когда кредитные ставки высокие, новые объекты не запускаются, в результате нет и сделок купли-продажи. Потому что нет спроса. Инвестор не заинтересован размещать капитал в такие проекты, когда банковские депозиты несут ему доходность в 18–20% годовых.
В свою очередь девелоперам тоже невыгодно при высоких ставках вкладываться в новые проекты, т. к. при таких ставках проекты не несут экономический выгоды. По итогам восьми месяцев 2025-го девелоперы вложили в недвижимость на 44% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
Очередного разворота рынка мы ожидаем в 2027 году. 2026-й мы проживем с достаточно высокой ключевой ставкой – на конец года ожидаем ее на уровне 13–14%, что все еще недостаточно для массового старта строительства новых объектов.
При условии планомерного снижения ставок и стабилизации экономики в 2027 году мы увидим, как рынок новых проектов будет снова набирать обороты. Первыми в новом цикле пойдут наиболее эффективные проекты с четкой экономикой, затем подтянутся остальные. Ключевой риск здесь – геополитика, события которой способны кардинально изменить траекторию развития рынка.
- В чем вы видите преимущество инвестирования в ЗПИФ недвижимости по сравнению с банковскими и иными инвестиционными продуктами?
- У ЗПИФов недвижимости всегда есть преимущества, которые не зависят от фазы рынка. Если говорить о рыночной составляющей, первое преимущество ЗПИФов в том, что в среднесрочной перспективе они все равно выигрывают у банковских депозитов.
При сокращении ключа ставки по депозитам тоже снижаются – мы наблюдем эту тенденцию уже сейчас. Если сегодня инвестировать в рентный объект недвижимости в ЗПИФ, арендные ставки по нему будут не снижаться, а расти. В результате, приобретя актив со ставкой капитализации 12%, в следующем году инвестор получит ее уже 12,6%. Депозиты в этот момент могут быть уже 10%. Еще через год ставка капитализации будет 13,2%, а депозиты продолжат снижаться. При этом нужно понимать, что, когда ставки по депозитам упадут, стоимость активов вырастет, поэтому покупать объекты нужно сейчас.
Второе преимущество ЗПИФ недвижимости – возможность вложиться в крупный качественный объект недвижимости, например, бизнес-центр класса «А», на небольшом чеке, со встроенным профессиональным управляющим этим объектом.
Это и есть третье преимущество – на стороне инвестора работают профессиональные управляющие, которые могут помочь ему выиграть у депозитов. Независимо от того, в какой фазе рынка приобретается инвестиционный актив – на его подъеме или это будет bottom fishing, или sale&lease back в период спада.
- Кто является целевой аудиторией компании? Какой порог входа в ЗПИФы, которые вы реализуете?
- В этом году уже 20 лет, как мы работаем на рынке коллективных инвестиций и доверительного управления. За это время мы реализовали много разных проектов, у нас сформировалась своя продуктовая линейка, своя целевая аудитория. Мы начинали работать с институциональными инвесторами, крупными частными инвесторами, family-офисами. Сейчас порог входа в наши ЗПИФы – это 50 млн рублей. Это то, с чем мы регулярно работаем. До конца этого года мы планируем предложить частным инвесторам фонды с минимальным чеком от 1 млн рублей – наш следующий шаг.
- Какие законодательные инициативы, на ваш взгляд, могут повысить привлекательность ЗПИФ недвижимости?
- Привлекательность любого инвестиционного продукта складывается из нескольких составляющих. В первую очередь это доходность, которую инвестиция приносит инвестору. Второй фактор – это простота доступа и прозрачность инвестиционного инструмента. Третий – это существующие возможности выхода из инвестиции. Если посмотреть на ЗПИФы недвижимости с этих позиций, то мы увидим уже достаточно привлекательную картинку.
Инструмент становится все доступнее: паи ЗПИФ можно купить в приложении любого банка, многие фонды листингованы и торгуются на бирже. При этом вложиться в ЗПИФ могут даже начинающие инвесторы – самостоятельно, или если не уверены в своих компетенциях, при помощи профессиональных управляющих.
Если говорить о законодательстве, наши инициативы направлены на тот сектор, с которым мы работаем, – недвижимость и private equity. Мы стараемся решать практические вопросы, доработка которых способствует росту и развитию рынка. В прошлом году мы инициировали ряд обсуждений с НАУФОР и Банком России. Например, ЗПИФ недвижимости сегодня не может компенсировать затрат на содержание инфраструктуры, которая формально не входит в состав фонда, но критически важна для актива.
Оформление аренды земли, ремонт подъездных путей, проведение электричества – все эти расходы фонд нести не может, пока объекты инфраструктуры юридически не включены в его состав. Получается замкнутый круг, который мешает повышать капитализацию актива. Оптимизация таких процедур – то, что действительно нужно рынку.
В этом мы видим нашу миссию – развивать рынок, чтобы каждый инвестор мог найти на нем подходящий актив, релевантную инвестиционную стратегию и ту управляющую компанию, которая будет отвечать его интересам и поможет ему получить максимальную доходность на вложенный капитал.
- Какие сложности, по вашему мнению, испытывает сегодня рынок и что может способствовать их преодолению в 2026 году?
- Сегодня на рынке, как в музыке, звучит диссонансный аккорд, который требует разрешения. С одной стороны, бизнес истощил накопленные запасы капитала, которые постепенно тратил в ожидании снижения ключевой ставки после ее стремительного взлета. Но быстрого снижения, как это было в период пандемии, не произошло, и в итоге рынок столкнулся с ухудшением балансов компаний, сложной реструктуризацией кредитов, дефолтами и т. д.
С другой стороны, на банковских депозитах сегодня лежит около 80 трлн рублей частного капитала, и главная проблема в том, что нет инструмента, мостика, по которому этот капитал мог бы зайти в экономику. При этом на каждой конференции прошлого года мы слышали про то, что «вот ставки снизятся, и частный капитал с депозитов потечет на рынки – недвижимости, облигаций и т. д. – в зависимости от профиля спикера и конференции. Я бы относился к таким ожиданиям с осторожностью.
Нужно понимать психологию частного инвестора. Он консервативен. Ждать, что триллионы рублей с депозитов хлынут на рынок недвижимости или облигаций, как только ставка упадет на пару процентов, – иллюзия. Основное тело капитала скорее всего так и останется лежать на вкладах. Бизнес может рассчитывать только на доходы от этих депозитов. Однако и эта сумма достаточно весомая – несколько триллионов рублей.
Но, повторюсь, чтобы эти доходы были направлены в реальные проекты, рынку нужны мостики. Один из таких мостиков – механизм sale&lease back или обратной аренды, который позволяет компаниям вернуть капитал в операционный бизнес.
Собственник продает объект недвижимости инвестору и тут же берет его обратно в аренду. В рамках такой сделки инвестор не заходит в капитал компании, а бизнес при этом получает 100% инвестиционного капитала, который можно направить на свои операционные расходы и дальнейшее развитие.
За последние пару лет мы провели несколько таких сделок и видим, что интерес к ним только растет. Под каждую сложную ситуацию есть свое решение. При профессиональном подходе к работе с рынком, при его четком понимании профессиональные игроки всегда найдут, где и как заработать для своих инвесторов.
- Какие стратегические цели ставит перед собой компания в среднесрочной перспективе? Как компания планирует повышать эффективность деятельности?
- Мы развиваем не столько компанию, сколько рынок. Он становится большим, разным, сегментированным – у инвесторов появляется больше возможностей. Как я уже отметил выше, несколько лет назад не было возможности приобрести пай ПИФ на фондовом рынке через мобильное приложение банка. Сегодня такая возможность есть.
Мы не говорим о выходе на новые рынки, мы будем развивать рынок коллективных инвестиций, чтобы сделать его более доступным, удобным и кастомизированным. Мы будем углублять специализацию, усиливать экспертизу, выступать тем самым профессиональным мостиком между новыми проектами и продуктами и потребностями инвесторов.
- Поделитесь вашими ожиданиями динамики рынка доверительного управления на 2026 год.
- Рынок ЗПИФ недвижимости в 2025 году доказал свою зрелость. По итогам года совокупная стоимость чистых активов ПИФов достигла 21,7 трлн рублей. Общий приток за год составил 1,4 трлн рублей – это рекордные показатели за 10 лет. В 2026 году я ожидаю дальнейшего развития рынка. Среди ключевых трендов отмечу следующие:
диверсификация – управляющие компании будут развивать свои специализации, нишевые направления и продукты. Одновременно на рынок будут постепенно выходить новые игроки и предлагать новые решения для розничных инвесторов. Мы все уже наблюдаем эти тренды. Есть управляющие компании, которые специализируются на складской недвижимости, есть те, кто работает преимущественно в сегменте light industrial и т. д. Есть УК, которые пробуют совершенно новые для рынка сферы – например, формируют фонды на майнинг или на вложения в компании с проблемными условиями;
демократизация – частный инвестор будет продолжать заходить на ранее недоступные ему рынки. Уже сегодня количество владельцев паев ПИФ выросло до 21,8 млн человек, т. е. каждый четвертый взрослый человек в России уже владеет паями ПИФов. В перспективе будет каждый третий;
профессионализация – инвестиционные продукты для розничных инвесторов будут усложняться дальше, в результате будут повышаться требования к их экспертизе и компетенциям. В данной ситуации управляющие компании станут своего рода посредниками между новыми рынками, сложными продуктами и потребностями инвесторов.
