ЗПИФ для девелоперов обсудили на Саммите РГУД
17-18 сентября в Санкт-Петербурге состоялось ключевое событие года на рынке недвижимости – Саммит Российской гильдии управляющих и девелоперов. Одним из актуальных вопросов мероприятия стало привлечение капитала в девелоперские проекты. Альтернативные источники такого привлечения обсудили эксперты в рамках Сессии «Капитал 2.0. Новые источники финансирования девелоперских проектов». Модератором сессии выступил генеральный директор Инвестиционной группы «РВМ Капитал», президент РГУД Феликс Блинов.
«Мы специально решили вынести за рамки сегодняшнего обсуждения проектное финансирование, так как этот инструмент всем хорошо известен и давно применяется. В рамках нашей сессии мы планируем обсудить альтернативные варианты привлечения капитала – те, которые на сегодняшний день вызывают у представителей девелоперского сообщества наибольший интерес. Это – закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ), цифровые финансовые активы (ЦФА) и облигации. Исходя из задачи обсуждения именно этих инструментов и был сформирован состав спикеров нашей сессии, - отметил Феликс Блинов.
Экспертами сессии «Капитал 2.0» стали: Алексей Володарский, заместитель генерального директора УК «РВМ Капитал»; Наталья Сухарева, управляющий партнер УК «Свиньин и партнеры»; Никита Реук, директор управления по работе на рынках долгового капитала ПАО «Совкомбанк»; Ирина Селихова, начальник управления развития продаж и привлечения эмитентов АО «Альфа-Банк»; Александра Болилая, директор по инвестициям Legenda Intelligent Development.
В ходе своего выступления заместитель генерального директора УК «РВМ Капитал» Алексей Володарский отметил интенсивное развитие рынка розничных ЗПИФ и появление на нем все большего количества новых инвестиционно привлекательных стратегий. В частности, стратегия флиппинга в рамках ЗПИФ для квалифицированных инвесторов. Суть стратегии – в приобретении на фонд квартиры в премиум сегменте с дисконтом для дальнейшего ремонта и перепродажи. Именно такой фонд стал первым розничным фондом для квалинвесторов в линейке ЗПИФ УК «РВМ Капитал».
Управляющий партнер УК «Свиньин и партнеры» Наталья Сухарева рассказала про особенности редевелопмента объектов культурного наследия через ЗПИФ. На сегодняшний день в управлении компании находится 14 ОКН, одним из наиболее ярких примеров реализации такого проекта на ЗПИФ выступает проект делового пространства в Санкт-Петербурге «Обводной двор», реконструкция которого велась в течение 5 лет. На текущий момент компания реализует проект редевелопмента на ЗПИФ «Лофт-квартал «Скороход» - на месте обувной фабрики, построенной в конце 19-го века. В 2019-м году площадка была приобретена в структуру ЗПИФК, паи которого в 2020-м были выведены на Московскую биржу, что, по словам Натальи Сухаревой, позволило привлечь новый поток инвесторов для преобразования пространства.
Директор управления по работе на рынках долгового капитала ПАО «Совкомбанк» Никита Реук и начальник управления развития продаж и привлечения эмитентов АО «Альфа-Банк» Ирина Селихова поделились с участниками Саммита опытом работы банков с девелоперами по выпуску облигаций и ЦФА. Никита Реук обрисовал ситуацию на рынке долгового капитала в девелоперском сегменте. В частности, он отметил, что на сегодняшний день облигации выпущены большим количеством федеральных застройщиков. С начала этого года объем размещений девелоперов превысил 80 млрд рублей, что сопоставимо с объемом выпуска за аналогичный период прошлого года. При этом горизонт привлечения капитала остается относительно коротким. Эмитенты адаптируют параметры новых выпусков к высокой ставке: используют call и put оферты, позволяющие фиксировать текущую стоимость фондирования на длительный срок.
Ирина Селихова рассказала о существующих сегодня возможностях токенизации недвижимости на платформе А-Токен. В их числе – ЦФА в формате денежного требования, индексные ЦФА с привязкой к стоимости недвижимости, ЦФА на арендный денежный поток с объекта коммерческой недвижимости, ЦФА со скидкой на квартиру. По мнению Ирины Селиховой, ЦФА сегодня являются эффективным инструментом привлечения финансирования в проекты, в том числе, девелоперские. В отличие, например, от облигаций, выпуск ЦФА обходится эмитенту дешевле и происходит быстрее – необходимо только определить параметры ЦФА, обеспечивающие инвестиционную привлекательность инструмента для инвесторов. ЦФА обладают широкими возможностями по настройке выпуска: любой срок, номинал, фиксированная или плавающая процентная ставка, добавление гарантии банка или третьи х лиц, возможность внедрения маркетинговых механизмов. На сегодняшний день привлечением финансирования через ЦФА уже воспользовались как крупные федеральные, так и небольшие региональные девелоперские компании.
Директор по инвестициям Legenda Intelligent Development Александра Болилая представила «картинку» финансирования девелоперских проектов со стороны самих застройщиков. Legenda Development обладает опытом выпуска как цифровых финансовых активов, так и облигаций, в том числе, «зеленых». Александра Болилая обратила внимание участников конференции на тот факт, что при выборе того или иного инструмента финансирования крайне важно понимать, с какой целью и для чего будет использоваться именно этот конкретный инструмент. В частности, ЦФА хороши для привлечения коротких денег, облигации же дают возможность более длительного финансирования.
Резюмируя, эксперты отметили, что рассмотренные в рамках Сессии альтернативные инструменты финансирования девелоперских проектов – ЗПИФ, ЦФА, облигации – являются хорошим дополнением классического проектного финансирования, а в некоторых случаях и единственно возможным эффективным инструментом привлечения капитала.
